厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
" A+ L) p( I; z% F
; ]0 _4 b' J* D1 F1.jeeplive.com 经济适用房应该废除 1.jeeplive.com$ X7 S! D3 a: g
& N& ~) W* m! U; p
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ 3 {9 Y: @$ X X6 O: }" q
8 n+ ?1 b' K( N, `1 f* d ] 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 2 ~/ F! x1 D y
5 Q: ^: U. n4 U, z3 F9 u, V
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
7 [ i4 n* H( N9 v7 G. q1.jeeplive.com; Y& m, Z/ |6 L* ~8 W. j
《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 厦门越野联盟! J) Z" T" \3 f0 w7 d4 c
厦门越野联盟: X r. w; }% Z5 I6 I* r0 S6 S
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
+ w2 l" W0 K; [; [厦门越野联盟厦门越野联盟9 f# u- t/ C: C0 c6 u2 g9 [
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 0 H8 m+ H& C5 I# B: h5 o
4 N/ o+ w* ^4 M1 d5 B0 c5 P$ E
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
9 B! {3 f$ ?3 Q) X- W& X4 H9 f/ b1.jeeplive.com m; [. d4 p( H4 i2 {
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
3 m6 O! S% t6 M0 l z7 c* Z2 s8 J: F/ J# p# E# F+ q2 W3 u
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 1.jeeplive.com" t/ R) w4 o* O0 b8 |8 H, y, \) ~$ ]
1.jeeplive.com2 ?3 u: L' S. S
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ 0 E! P8 O0 l7 h
- G7 Q, ?% m1 W5 H2 s! ^2 O 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 1.jeeplive.com6 V' s2 X8 Y8 @* q6 c; p% a w( p5 a% r
2 H Y: N: R$ ]$ F& s 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
2 S1 v3 y& Q. e m' S' M厦门越野联盟
M, Q" }* ?( u7 G v$ S1.jeeplive.com 共有产权值得推广
3 e6 U5 K5 e/ C, n% ?/ E3 d( B# x* K) I7 u; A+ v6 `7 n' S& _
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ & V j) ?! l. J% c
1 p, u. b: N0 i# U3 \4 Z1.jeeplive.com 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
, b) ^& e5 K- N
. W B6 ?% W6 W* q2 R 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。 " A$ i x% U( j/ v( l
7 J( b! S1 X [4 s/ @ N 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 ( }9 e& \) i: U6 M: E
1 ]/ x9 d" f3 x! g
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ ' k. K; K" j5 H* F* N
4 F) C/ j/ ]/ R/ e! V1 M; v) h 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 1.jeeplive.com- C9 H/ |/ S7 n, b9 A
6 ~) I) a8 C, R' ^# S- S, j
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 8 F0 A9 y( b/ Z( n4 R% _
1 Z1 H# t3 Y' o0 n1.jeeplive.com 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
Q- l% v3 _, Y, E: B, F1 e. U: P5 W# v4 U4 |% [2 }$ S, \
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 ' ^0 H. J! t ~: d1 B# a
, r6 m- H6 _% h0 g E# q0 G" v 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 2 p. _# _' ~1 t2 _7 c; W
1.jeeplive.com0 e7 ]4 Z% C1 f2 O/ c
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 7 ], m0 Y* P. F$ c1 R- n4 ^7 W8 X
0 `5 e8 Y4 {! P' o) H 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
8 o2 D4 B) T3 P$ ^' s* u" Z& b5 e: G: ^/ y7 F% j
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 }+ a' m/ u% ~0 L
6 ~/ Q. s9 _" t; f) \厦门越野联盟 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
% W7 x: V* W. q5 W" v1 j5 o0 C. O2 C$ L# w* v+ h. u R8 h) w# n
新重点是外来人口 " O2 X; ?: u* c2 T' A+ j+ b
! W3 G4 j; ]7 _. h0 C 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
! ]5 \1 n' Z$ _2 W0 O
) b1 C& x. F5 w: b 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
; U8 j( ]+ Y3 u# K) b1.jeeplive.com6 N1 p; _$ J) e* V C, [
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
# V" V% _; b n+ X; }1 z9 Q" ~# \厦门越野联盟& [& r+ d3 S' o4 f! A$ ^
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 ) q N4 l& ?- P+ G
c$ q# h- h! g: k/ l ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
2 j* z1 f! m. n( J2 w1.jeeplive.com1.jeeplive.com& E+ ], v1 X# _" u {; ~( x& S
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ , o9 u4 n& l) _' I
0 ?$ f/ E& G1 V7 f1 } 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 3 |6 [7 n! J% N7 N; S' I. y
* H: T6 i. P. l! h6 Z! Q: l0 z厦门越野联盟 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
