厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 ( h4 }: F! t) U$ x+ X2 ~
( A# J; `. W: p' g8 n: q( a+ w- t厦门越野联盟 经济适用房应该废除
6 z0 ]3 o9 x( E4 }3 V7 ~7 q& g3 s- S- ~9 b
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ N2 C. c. w! c9 U% i* Z6 Y$ t
# Q0 e+ o0 S* P5 n6 C! z, o
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
( l# n* k: R* j' K6 T厦门越野联盟) S1 d6 j) ~/ Z1 N h
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 厦门越野联盟. P Y( ~1 |5 z6 b7 _) P/ W1 b* e* W
( b. p+ w+ g' B5 _& ]9 ~ 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ & m w2 Q9 P+ Y+ u
3 t/ `* j9 c6 o1 B w 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 厦门越野联盟 e! p" M$ B, n L; K/ b
% ]$ b& I& { l. T e" W
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 3 Y. o: y3 f# t9 Q n/ W& f* e
1.jeeplive.com _) W/ ]% @+ ]$ T
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
& Q) X4 F& s' M1 W) i1.jeeplive.com
/ s% q6 c% @3 k: }! V8 y厦门越野联盟 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
" P: T U; t4 q: {7 z
2 J" d; T8 z) S; i厦门越野联盟 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 9 M$ e3 J! N( S/ [- ^$ P
/ K* g5 S8 {, K, F 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
# r4 J' C+ V! A, ] v2 u9 s/ }1.jeeplive.com2 U' y3 N2 f$ g' T+ A% A
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 4 p) w) v+ J7 a3 k4 ^) F1 J( ]
1.jeeplive.com# G# R. C0 v v0 T
将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 0 v& {; \0 u# J: e( c
! ~* a% s& ] d9 L2 ~ G
共有产权值得推广 0 c/ D1 `* g/ k e! }
厦门越野联盟8 @& b# ^: f, u* V5 A3 t
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
7 g2 _% m7 T8 }& O
1 j* a2 B3 i0 i* x* B1 F2 J1.jeeplive.com 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
# W# ]' B- y. J5 h# `
7 X$ I2 J0 S/ z% ~2 c4 a 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
2 o* {8 |) O! U* Q8 a" d; F2 C0 O5 `% ^) V* @+ A+ C3 l
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 厦门越野联盟' W9 g( M: S! u; z& ^& {- J9 C
1 @8 @0 }4 }: Z& e2 s$ y 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ 1.jeeplive.com: k2 q. ?8 n8 \* H' ~
% S( `; T( N/ p8 z P i 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 / c* o5 ?( ]3 T. n
& H% z9 A/ [% l% _1.jeeplive.com 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 : P0 P5 _* q0 N/ j9 I6 ~
1.jeeplive.com6 W7 a% H6 R8 k0 C+ c! e8 \( A' W1 B$ E
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 7 G5 C7 H0 |' Y B E; x
) F: s: f4 N+ ]4 j* R 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 # d+ b& f Y& a: F0 ?# F
厦门越野联盟" {# ^/ C+ O& _. f' J$ ^
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 ( @' ^0 S6 g, i3 F! x
6 a3 r" c7 Q$ P @ x. x 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 1.jeeplive.com F1 k7 o7 D; w
- {/ u8 q- n8 [& Y8 r" @3 \5 C5 \+ W厦门越野联盟 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
- O" D$ g0 Y* l0 L( Q7 Z1 [2 Q1.jeeplive.com
9 H$ R. P& ^3 W: j; ]/ G 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 9 c, [) K( y3 D
4 ]$ {: b- b. q# W
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
: D1 x8 B* j9 U8 O, _8 s3 _2 p+ M' w
新重点是外来人口 + z4 i% }; z% o
# Y: ^: \" A4 n6 h
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ , l' {) G8 t( G0 k/ S& L( m5 J
* l5 e* B$ s, t6 |* Q0 l1.jeeplive.com 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 ; S. p( E7 a2 G _0 a
/ l) R9 t) x7 d, E+ H
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ 1.jeeplive.com5 m* s# o# _% _6 B) ~7 D/ R
: a1 A. P; n! a% D& I) X 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
5 X, ^0 J t0 b) a, \; L" f R. \4 C( {% L0 `) S% A/ N
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
/ G4 _ A7 A. n- j9 s7 C4 |& r) s
: [% b' N' _& Y( k U Q4 |% F5 x 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 厦门越野联盟9 ~$ d c# K* p7 S
" s2 T* W' }8 w% @ 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
4 N+ x3 V5 S( G! f3 Q- R+ D0 x, m9 ]; x, f/ g
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
