开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
c! K* R+ e C! K) S) s1 {
6 @ X4 z* ?( ?* S; H6 v
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
" C; O0 O& f+ N8 A/ ?# d6 a6 x4 L% M0 Q( o
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
! M# l, o4 I1 | k) K$ v* X
( ^# `; o$ g9 y! d3 `! `厦门越野联盟
2 [1 p5 H1 x1 X3 r1 x* }1 X+ R) W) r楼盘开发成本只占房价20%
) S2 B) J1 K! M" Y. m6 T) _9 y+ e* ]$ F! ^7 a3 B* W7 @% J# d) Y: C b
$ _! s- S) l: J: ?
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
9 U' y7 l( D& ~! b
8 m3 s8 k3 V! W8 M, `2 W2 ]! A- o. j厦门越野联盟
2 g6 }1 |; ], X9 x1 g, `. e我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
! \+ d3 s) v% v- ]4 ~ N' s0 K/ u& i6 J( j0 g
7 ~; t# i& h( l6 Y: s厦门越野联盟前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
' m2 ~5 V7 I) e; a) { X+ a4 n' W) G* J: u3 X$ x; H
+ j t. T% n9 B% `* H! \1.jeeplive.com南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
4 d' s$ b* l! Q+ l% w. ?厦门越野联盟; f) e0 B4 i U* W/ A% C6 f
厦门越野联盟' W5 I& V/ z! g& v: @
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
1 R, B3 [4 J& z- B# Z
5 D3 _5 a- H; q7 J
% N p$ I. v! B5 i实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
7 F1 Z8 z1 O, B7 x
* r" u4 ?, Y9 ]- K, |( r. H
0 J& g3 T: E: b) j' M8 x+ N
J6 o( X0 U9 {6 Y7 u土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
% @# J3 I% g4 _0 t2 P5 t1.jeeplive.com6 p2 }! q3 D( G0 [5 G
! r0 O% L u& c. m/ X p1.jeeplive.com“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
( m$ ~# ~' L. q; r6 c. B. b) w( z
; Z$ P1 I& ~ g1 D& ^, G; b) i9 H8 g$ A" s
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
5 z$ A p! L+ p) ]厦门越野联盟
. ^4 e4 N) m* e7 H7 h" {! w1.jeeplive.com厦门越野联盟% L6 N+ w% ^. A9 ]
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
% O) f, ]: V Q: S) d3 {2 a% g
. _ u4 o h, g% b) j, \, r, h& [( f/ T
改规划+乱测量+滥用料=高利润
厦门越野联盟; c! Q( j! H* q/ ]* m
1.jeeplive.com2 u6 k( Y @" w4 r$ N5 H$ p
0 A! V- ?! C- I& e
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
+ i# ~8 p. i( {+ P9 X+ T
1 U( f/ B k$ I9 h @1.jeeplive.com
% E- f. z/ C" u7 ?* h修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
" O4 k0 E" o* V$ E& V$ C7 L1 M+ t' P; g6 X7 o" E
' s1 Y- v- M* Z1 A
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
/ B. p. |! X) e3 j8 v
/ K8 b, }: O$ g4 C5 C1 m' A2 m
M- n& }9 o: o' N& |0 _" l厦门越野联盟四成利润为职权部门埋单
# p. `6 q% F3 [- a1.jeeplive.com* |( A" \. [0 }8 s7 A
8 `+ s$ ~1 q% k+ }& |2 s把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
8 \, Z1 H# [, Q" j* H! J( S. u0 P
$ T5 L G& @9 B) I% I厦门越野联盟0 R2 R1 I" ]7 `$ s/ W) o. m1 x1 ~
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
+ u+ Y$ U) R) t; y
厦门越野联盟2 m4 i5 [+ \' \ s" Q1 a# _8 M
9 m. P# q" k& Z2 v% c; u我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
1.jeeplive.com& P7 j4 L5 M, ^8 @) v/ Q! V3 K
4 G7 v. k- T8 S$ y
* \" z/ i. z# _# B8 b3 [# H: I厦门越野联盟我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
& z" o2 H# _* R2 I, b, B5 r" J$ }6 f7 y( q& x; f7 h f: K
[责任编辑:wilsonsun]
7 N4 S' X1 p5 a+ G x8 {6 y厦门越野联盟) Y8 @6 X& Q' v# F5 Q- M7 W) K
' [1 {+ r1 }$ h/ E本贴转自腾讯新闻
