厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
6 `9 O: Y- X k1 n
+ w; M6 j" k5 l( @2 ^, v' Y 经济适用房应该废除 ' i7 v8 o# A% H3 g
- G- E I3 k8 k) t厦门越野联盟 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
! P5 J4 ?+ p8 `7 T; `& [# c1.jeeplive.com
9 [* G; o7 ^) @+ O6 N* N 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 1.jeeplive.com8 o, C0 k) U. z
9 L; {# E' Q+ I' {/ i% ?
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 % [8 w2 ^' G: a% c! b1 q
4 ^; R, Z6 y* F, Y6 j& S 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？
; Y+ V$ D9 s' @0 d$ M9 _( T1.jeeplive.com2 |0 ^5 e V6 X1 {* ~, D
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 : @1 M0 I. c! a
; U" X$ @; @, {. I' Z* c 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
9 x% X& z3 F0 `2 {厦门越野联盟
; _) z. B' [5 |) L! H5 @ 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
9 W, u, b5 E' C1.jeeplive.com1.jeeplive.com( k' C5 p4 ~% F
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 厦门越野联盟1 N# t+ ~- D* x
0 p1 Y: _5 n+ P1 ~2 i, g
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 ! P% n" E# F! g, Q' `
1 U F1 ]6 N- v! | p 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ 1.jeeplive.com/ a3 D; B6 O: b0 \/ X4 u! a9 Y
1.jeeplive.com5 ?1 W8 h/ K* m
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 1.jeeplive.com# j ~+ r+ ?: F
! M. H9 W2 o- u! F' d 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
: R; @2 X7 Z! o* B. H1.jeeplive.com5 T9 {. O1 u" y: R5 i+ ?; z
共有产权值得推广
( \4 B. _; q4 Y& B( G& B* [厦门越野联盟厦门越野联盟) ~0 P5 P& z* ~0 x( S. W. O" n
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
" y1 c" x3 u: V# t9 i a d9 X1.jeeplive.com
" o5 H, p3 J# w& [ 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
' Q! K7 X9 N( O. n- d1.jeeplive.com
; b8 U4 h% k; e* F2 l I厦门越野联盟 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
/ f( ^! n4 ]6 Y m+ p
4 R3 o7 \& d9 S/ M/ T3 [ 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 . Y1 Q+ ]9 V1 ~: V. G1 W: S
& s; n1 h1 E" V0 I' \
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
- W/ Y0 j- L7 z( q厦门越野联盟
O: y5 C9 `% k# l( p* G, M" {1 E 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 & E2 Y" y: k, `. f+ i: H3 R
# M/ E0 T! D+ s% F5 D' \" ]8 h, U 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 ) [" d) B" e7 d8 Q) a
5 I m6 D" A1 g) T8 y, ~ 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ , R4 ?1 |! Y e$ |0 `$ a3 X
, ]! T. ` F2 E! `) i1 K: V% ^ 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 ; H5 e2 _. t' @0 Y7 ~* V
* J9 S( ]) c) L, u 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 1.jeeplive.com: Y8 B1 h& a! B/ i. {
% D1 V! v5 b. ^+ m( A% h
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 3 m- M) e+ N5 S- n
& S* U3 ]* X: v% `) l8 U$ M6 o' d
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ 1.jeeplive.com' V( o4 k8 P6 U7 a0 X
9 K- w/ B9 Y8 `/ p: `0 q$ _0 I 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
7 O1 o" L1 M& \: }& q) Y& L/ a' t1.jeeplive.com
7 \% }: r0 Q* H+ @7 t 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
1 u, x; U9 q- I! F$ `5 d5 |
`' m, l' Z( L9 e- N1.jeeplive.com 新重点是外来人口
' R& H( K& L5 T( S4 r" O
* h: ?* \$ H% S* S! w 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ 厦门越野联盟+ D8 J+ ^4 e0 a9 I2 q0 Y1 k, G2 D0 O
) l9 }# c* B- _& {' ~1 i- h 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
8 D& f0 F/ r! X& G) e8 T1.jeeplive.com
3 J5 ]& p! S( m. m& H6 r7 h ~! T 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ , T$ T+ u% x- j" K
: F9 T$ w4 F/ X! S4 }1 x/ `/ ~1.jeeplive.com 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
: G, m9 J: @2 r; B$ U, P) v- d' t( {9 ]% y8 T$ c5 r9 f
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 1.jeeplive.com. K) }9 o3 a, K! V4 {
9 K6 A+ R% X: x3 M8 L
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 6 l1 E# |5 @5 U: p) ?
1.jeeplive.com0 N! M7 |# J! g, S. j/ W2 F
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 # @6 T) ~# h v3 E
( J/ k$ H; j- {" H0 R 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
