厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
- d* Y4 J* j8 v0 @. ^; J厦门越野联盟
3 e4 d; p( y8 v/ ^9 E: [ 经济适用房应该废除 + r" A' T' I- F: J" l
U, p5 e, N/ ]- d0 a& f* K2 R1.jeeplive.com 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
+ m, e/ {2 b( f c4 A0 {/ Y, a% R* k2 ?8 e2 m \4 S* t
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
% z; @. d7 G- b1 R, D( N厦门越野联盟
5 B8 \( |8 ~& \: X9 n. s' O7 e) r1.jeeplive.com 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
6 `1 V9 K. m/ Z% I
# T- p4 r$ s' A) e 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ * K7 B5 h5 J% M
0 P# U+ g/ l8 S+ ]! f1.jeeplive.com 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 - i8 @8 F; n5 D6 a+ g+ |
8 y u9 }" F/ j* S
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 8 o4 Q# [8 @3 C2 z% u3 I
6 w1 a, M3 U7 k) O+ f
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 1.jeeplive.com* S: W1 t# i1 _4 u
2 p$ k0 l% ?$ r, m& Y 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
- T( t3 {) c3 x* a( U) ~) P厦门越野联盟. H: @. o6 w' ]1 w' u
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
C p( e& S0 |0 G% b$ h1 ?( N, [9 D
9 O) f- C3 k) ]! ] 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ p" v4 G2 z0 ~; X# X' b7 c
# Q& _' Q' W9 d$ @ V3 ~# x; M 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 & ]' H# d. A6 E6 b3 p8 k
* i( p% y$ B# a; {4 a1.jeeplive.com 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
& l' I) R$ R8 x, ^
. b* @6 }! T. e4 K 共有产权值得推广
" @! ]5 {# T) g/ _7 P% C& U1 E1.jeeplive.com( z4 ? e4 {: M2 O4 i
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ ! n& o3 t* X0 C
0 T& o5 i2 K7 V& D! E# z ]: _9 I
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
8 a* \# ]/ `) A厦门越野联盟
5 T( S7 f& l, D. n 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
8 A. T5 X1 j- I* F5 b! R厦门越野联盟, B+ Y* z. F8 A
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
, ]; p8 S _7 L6 L6 | t, k
8 D: e5 ?. F0 Q/ l. }/ {% o 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
6 u/ L- s% f/ h5 W; j" M
# y' l' |! f1 b+ J( c厦门越野联盟 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
1 u C! J+ K& z% K4 Y( d: c( |3 a ]0 f3 _# x& H
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
1 ~! B/ C5 n0 S, l& I厦门越野联盟- @+ S0 L! I5 b6 H& t |
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 厦门越野联盟2 a% p% R9 z$ }$ d* }7 B. x
. d+ U6 V1 Y b
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 1.jeeplive.com6 C# f/ E: a) [, z9 w
厦门越野联盟' ] ]% ]$ N5 Q4 s1 q/ `
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
8 @" v% p& t5 W) }! ^. G2 d) d1.jeeplive.com: L5 D! s1 @6 \# x9 d2 K* m. s2 B
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
* M; o) S' I7 @4 X; ^
1 k" \2 A5 `2 U9 @ 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
+ C9 n M+ H6 w, U% I厦门越野联盟# C4 a$ x% I) h5 c. P' H
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
! `$ s7 p& B, b! O. S2 e# y+ g- l& [厦门越野联盟厦门越野联盟8 k4 Z. e3 k2 L' s& k. s
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
9 v' r a- F! D& F& L+ {9 l厦门越野联盟
; S6 T2 ^% r% U; m* d& h( y! [% ^9 o+ M 新重点是外来人口
, l p, ]) [! c9 k `/ H* u1.jeeplive.com/ K) g" Z$ g% w
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ 1 Z: Y/ e" ]3 @
# d" A5 `& }; I/ n% g( H 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
) z" F ^1 q4 i# Z
( F8 u* l- L9 `1 { 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
7 m% S2 x" y% e* w4 Z3 n& j
! d( p* ~* Z- O1 R% B1.jeeplive.com 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
: y* `0 I+ x1 X" c# d) G/ l1.jeeplive.com
3 J, l, d3 a1 k# e7 a0 L+ n ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
/ @* m) @3 d" `
: Q% Q; v- o2 l+ I. N厦门越野联盟 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？
+ C8 u* a% H5 s& H2 g- t8 q6 y% k( v1 m% W( G6 P) T
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
6 Q2 @& e2 s& U厦门越野联盟% k- o! H: K3 O x6 d
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
