开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
o1 b1 c5 t$ q! C6 g+ _* w) H- R
) a2 t* r O7 L; H4 a厦门越野联盟随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
, B) t- C6 {0 ~/ g. ^- x' o, v: C
" ^ N- J2 p8 y# S! c+ S
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
$ Z: X# k$ h* d% p: a) z! y5 ]
. t) R5 U6 Q: X! z' u' n! |3 R* j# q
) F3 Q5 {9 Y1 }, t7 M& M7 \
楼盘开发成本只占房价20%
* m9 M/ P+ [) T3 \; K
5 C) V% |2 d/ D" N8 j9 p/ b
1 u4 d' ]3 V, E- M! [) Y9 N
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
1.jeeplive.com# X& X, U1 z; R+ ?* B
% {2 ], f8 B: f [. F0 F# _0 U* M( g8 X
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
厦门越野联盟1 @6 |# M- Z9 \. r/ H7 r4 n- S x
. n3 o3 w. w3 D
6 j3 I& k9 Y, U( }" T5 X$ g+ E, h' B前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
厦门越野联盟" k7 s) W0 y, @! b: ^6 k. x
0 \* a! R0 K- K" }+ I
. m; x) h4 G; U$ X# I& E南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
6 r# b2 ]! ^& ]5 j; G厦门越野联盟4 F8 a! C" A9 b) {+ G4 [% W* S
1.jeeplive.com- i5 w6 O5 K9 A6 l& D
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
& H; R* R5 B2 [/ _0 Q
8 X; g7 x; V, ^& W: D) e, G( J' o
3 I' ]0 O9 M6 l+ t4 |/ @/ G. Q
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
5 E0 x* o) ~) f$ s" U9 u6 F
3 N( Q1 V9 T1 ]1.jeeplive.com
+ t/ }3 @6 \- O, P- D7 z5 B3 c. `2 o$ R% C `( n" Z
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
$ r: }! h8 y/ k3 h
o# R% \& c! N) _$ _) P3 t3 I0 p6 ]$ t/ P; y" [ T
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
- n. p6 R& [" S2 _3 ?/ r3 u/ T. {0 |
/ n' d( d+ D/ V2 } p* R" ^
+ y6 d7 }2 T3 r8 h- o- F" j$ B要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
% h' o( F5 z0 m# k
* {7 u0 u% e, h1.jeeplive.com
# H# M8 a7 \; }+ N4 N土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
厦门越野联盟5 x) U& u0 l/ u3 G+ a
& e- z1 N% |6 T4 Z! H; `" i, F
4 E* _8 p' ?. J; F. J, {2 l
改规划+乱测量+滥用料=高利润
5 P1 N7 J# _/ o' {厦门越野联盟厦门越野联盟 M; p t; }, e* B' e5 X9 ?$ c
3 y, E& Z" z O* F4 P$ m+ M
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
1 U% Z/ n% X" {3 S% I0 q) j
) I: s3 A! k( {) e% Q" J
1.jeeplive.com) j4 z! c6 N. v7 z$ w9 z+ J
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
* \+ N, t3 S4 w! t& u3 n1.jeeplive.com$ C% I0 }! K: J! i6 ~& h/ A
厦门越野联盟! p$ k8 L+ Y% ]/ h
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
1.jeeplive.com b0 ^! S' W- X+ O8 s9 C
( x1 t9 L) k9 c, Q
1 X! g+ E) g' g6 F2 D" }. M四成利润为职权部门埋单
7 A8 w8 P+ G$ v, ]0 N3 V a& T
, g* g; X0 h- t; W2 v5 a* C
& q; L- s4 f) L; [) T- o6 s把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
; X" U1 T: {5 E" z
6 y& ]: q8 V& U, V, e7 H# F! Z厦门越野联盟# ^# }- F- `; }
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
O% x: _1 y+ W1 ]
8 Y) W# A5 x! u C
& c: F8 s4 b' r" H我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
7 Q0 E% @- D' E) l
3 J7 t" p$ u. a0 K
+ Q5 v8 ~5 n# G! D. @( [1.jeeplive.com我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
5 {7 G* ]: e( S) w, ^9 o! V
2 o$ M V; } J9 K[责任编辑:wilsonsun]
5 @7 P; R* W7 u6 a7 O
9 ~+ D4 y" D" t8 G- @; y2 i) O6 A* l厦门越野联盟
7 X, T" \0 a- l! c) H本贴转自腾讯新闻
