房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
5 f2 @8 z' g5 K7 X L* h8 E
' a. c7 t' P) Y( `厦门越野联盟
1 [/ Q9 k/ B( H& e# q% f0 |3 L$ u厦门越野联盟在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 / W6 n3 J4 q* i7 Y! P2 j: X0 J
# |( }3 m; `3 G. b" y
o3 W8 ?" H0 b; j c: K: v1.jeeplive.com- y2 K5 g' v% `, U$ Y E0 V- [9 V- N1 \
' C: D7 d0 F; P( ?厦门越野联盟( i) O3 }/ y, ?3 v
楼盘开发成本只占房价20%
0 s1 s5 U9 r6 m$ {
; v; ~' V3 x! r/ I' a6 y+ l& ?- G' C2 Q厦门越野联盟4 O9 h% }, ?+ _$ ^# R+ t) k
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
; L* E% _- u& ~: E! H; H3 }* M" e1.jeeplive.com厦门越野联盟+ C/ H1 { m; o
6 D4 x I+ H1 g5 X
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 2 A$ c( ~0 e1 d$ f
: a4 H' h4 A. n
厦门越野联盟) f$ T: j% o8 L6 L+ k/ B
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 8 @: D+ [9 J" ^' F6 M
+ v; D" }, ~+ Y0 t4 Q! B1.jeeplive.com
2 S/ {" R5 u6 U4 Z$ f( S“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 - U: o/ z/ b- F
. n& A% ~' ~2 l' p; `) [
# t) }7 [& V2 w: [1.jeeplive.com土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 : J, y# y1 _- e5 w: [) i
: ~, |( p6 W0 T5 A1.jeeplive.com
7 ~; D2 P$ a Y2 L2 m+ ?0 y4 f0 m+ a1.jeeplive.com“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
: R$ }4 X J2 p: O w. `' g
7 S6 G3 G, x! C1.jeeplive.com% h, n& h1 ~; F# C' D( R
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
0 e: {* X5 o/ O厦门越野联盟# m% B- r N3 X2 R
: n4 p9 d# I2 n$ s# P$ W& w M厦门越野联盟土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。
2 H/ L& \$ @' [2 P0 n& b0 E! h
5 j) Y4 d2 g* J/ R: h' S$ ?; Q. S, _0 ^* T* e8 m
改规划+乱测量+滥用料=高利润 厦门越野联盟+ }: z/ _5 k* ~! I
, g- F; v& k7 E1 Y* W
. b2 K+ \; g0 }4 N% \+ y修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 - Q/ N, L n1 z r& c% t
+ O4 o, T6 F; u( \6 @% L8 J厦门越野联盟' |% M% ~+ A: W
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 4 v( @% U3 e2 a7 N
/ X7 Z0 u# b! a0 j3 Y" V厦门越野联盟4 }! D/ b* M3 F8 }- e, v) X
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 7 j0 ^) m! D0 S' I3 h1 \( j
! E! M0 r. ^& N% Y6 }: v
7 I! |( N, L7 F7 I: Q4成利润为职权部门买单
' }. _. ]0 T% k7 w: O7 y7 |/ z
0 ?" m1 h8 w! H$ Y5 t% P6 A9 }0 P8 a& n. |2 P
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
4 O0 s, i* \# z4 Z/ p# x% V3 _1 r0 J1.jeeplive.com( ^7 h: {+ y3 c J7 m% O
! }* {) q% H" {1.jeeplive.com我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
4 H2 s& a& I4 M1 w- p3 P/ W厦门越野联盟厦门越野联盟! n9 ~1 S2 |) y( h7 j: V
# s2 X" L5 b; n2 @
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
