远足的小鹅 2012-8-16 17:46
现在买房傻子才掏钱
.[转] 现在买房傻子才掏钱----手把手教你买房不花钱。 2012-6-17 23:46阅读(33)转载自纪云.赞赞赞赞转载分享评论(2)复制地址举报更多上一篇 |下一篇：中草药(图文)(不... 7F1y"\~YP T
#f+y)n(a @ W S+G;W,i-`
昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
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我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！4d B g7gi$h#J
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“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
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[b][size=4]一、买房不掏钱，你是怎么操作的？
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同学的话——)I:QyZ J6k U V
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款[/size][/b][b][size=4][font=宋体]18万买了房（贷款期限为一年）。V;Mt9L"]3E
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是[/font][font=宋体]我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅[/font][font=宋体]还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系[/font][font=宋体]—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另[/font][font=宋体]外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一[/font][/size][/b][b][size=4][font=宋体]笑，非常爽快的答应了。
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信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，[/font][font=宋体]贷款买我的房子，贷款期限也是一年。[/font][font=宋体] “两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥[/font][font=宋体]削我吗？”我还没有反应过来。[/font][font=宋体]“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。[/font][font=宋体]“啊......”[/font][font=宋体]“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我[/font][font=宋体]还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要[/font][font=宋体]分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的[/font][font=宋体]一笑......[/font][/size][/b]
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[b][font=宋体][size=4] 这，就是我第一次买房的经历。
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我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]不断的用银行的钱来还银行的债。C;C*B un5S N a
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]分钱也不用掏。
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[b][size=4]二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是[/size][/b][font=宋体][size=4][b]“童话”吧！&^a.BF;c$|:y,b
同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的[/b][/size][/font]
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[b][/b][b][font=宋体][size=4]话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？[/size][/font][/b]%o,Kw'H A2@g
[b][font=宋体][size=4] 作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！[/size][/font][/b]
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[b][font=宋体][size=4] 同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？[/size][/font][/b] Od ` T fNi`b_
[b][font=宋体][size=4] 作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]是开发房地产的亿万级富翁。[/size][/font][/b]
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[b][font=宋体][size=4] 同学的话——[/size][/font][/b]%^v)k0d'}{2M
[b][font=宋体][size=4] 那我就说说。$h3k*nB5p?hk F5h
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]之，他就是一个完全的“空手道”。
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房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]囤房”。G5W
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并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]费”）=100万。就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]的建筑商垫资”。
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作者发言：后面又怎么操作呢？
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同学的话—— Kp@6Q/]
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你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作[b][font=宋体][size=4]方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
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不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度[/size][/font][/b][size=+0][b][font=宋体][size=4]加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
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什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑[/size][/font][/b][/size]
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[size=+0][b][font=宋体][size=4]话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款[/size][/font][/b][/size][b][font=宋体][size=4]利息了？^e rV;F.A
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
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想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！ 其实，“金融成[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。
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以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖700[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]0元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]的代价！,q3{[8dz7c
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
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老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超[b][font=宋体][size=4]过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]原因何在？正在于此！
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[attach]53221[/attach][/size][/font][/b][/size][/font][/b][/size][/font][/b]za sn4r_3F;^
[b][size=4]三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体[/size][/b][b][size=4][font=宋体]形势。` K_3MbL
同学的话——
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老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：9E$]T _6T$t%E*["A d/U%d
李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市[/font][font=宋体]住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共[/font][/size][/b][b][size=4][font=宋体]计44笔，涉案金额1.2亿元。
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康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东[/font][font=宋体]明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银[/font][font=宋体]行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。[/font][/size][/b]
KnN.o!s \
[b][font=宋体][size=4] 姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]炒作128套住房。
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森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]骗贷案震醒房市》 s'g#K^Y-``;GfET:l
建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]按揭贷款3793万元。c H f#cZ
曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]以回收问题贷款。
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同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。
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成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]千万元！而且事态还在进一步发展中。
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另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市......[/size][/font][/b]%|ZZH Q_!h;WA
[b][size=4]老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？[font=宋体]为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难[/font][/size][/b][b][size=4][font=宋体]道银行的官员们都是傻子吗？
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其实，银行的官员们一点都不傻。!K}5x{ _ n.]
原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。[/font][font=宋体]参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷[/font][font=宋体]款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开[/font][font=宋体]发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真[/font][font=宋体]实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现[/font][/size][/b][b][size=4][font=宋体]危机。 S:\8_{;hV'd Sl;R
这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除[/font][font=宋体]烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价[/font][font=宋体]飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢[/font][font=宋体]了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大[/font][font=宋体]洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是[/font][/size][/b][font=宋体][size=4][b]百姓。6bK h,`B
所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结[/b][/size][/font][b][size=4][font=宋体]起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。
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违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸[/font][font=宋体]上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什[/font][font=宋体]么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行[/font][font=宋体]的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来[/font][font=宋体]管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然[/font][/size][/b][font=宋体][size=4][b]在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！t|o&jKa|/A
[/b][/size][/font]0Wu]3OF!t
[b][font=宋体][size=4] 四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？4I/|(Y0MXq Y{
同学的话——
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原因有许多，简单的有："|,e Pe EW H
1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不[/size][/font][/b]-l v)r,{Gf4t V
[b][size=4]成为了“房东”；
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2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘[/size][/b][font=宋体][size=4][b]故，案子没暴露。?.X h/o,pG4C v Q!D
掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，[/b][/size][/font]6} }$B+dJ N
[b][font=宋体][size=4]开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。
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虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]了，银行的官员就没有了责任。Zg!B&b9QX e
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[/size][/font][/b]
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[b][font=宋体][size=4] 五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？
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同学的话——
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当然！
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我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行[/size][/font][font=宋体][size=4]套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度[/size][/font][/b][font=宋体][size=4][b]漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！Cj P:UK&M!L:E
作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷[/b][/size][/font][b][font=宋体][size=4]款的制度漏洞有：
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1、抵押物价值的评定方法有缺陷。
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比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地[/size][/font][font=宋体][size=4]抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。
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如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？VxKV;CMh
当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿[/size][/font][font=宋体][size=4]这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属[/size][/font][/b][font=宋体][size=4][b]实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！
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当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商[font=宋体][size=4]修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。[/size][/font][font=宋体][size=4]我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑[/size][/font][font=宋体][size=4]成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。 ^#FH&kW+o gl%T!A&O
最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同[/size][/font][font=宋体][size=4]交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]万×0.8×购房面积/此楼总面积。
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举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为[/size][/font][font=宋体][size=4]抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。#H{P&|e
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作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖[/size][/font][font=宋体][size=4]衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！[/size][/font]
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[font=宋体][size=4] 恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用[/size][/font][font=宋体][size=4]来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]闻！！！
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同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来[/size][/font][font=宋体][size=4]决定啊！！[/size][/font]
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[/b][b][font=宋体][size=4] 2、责任追究方法有缺陷
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“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”[/size][/font]"P X$MBj6Gv,S'S
[font=宋体][size=4] 这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经[/size][/font][font=宋体][size=4]完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]帐！！！
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另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的[/size][/font][font=宋体][size=4]银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样[/size][/font][font=宋体][size=4]的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他[/size][/font][/b][b][font=宋体][size=4]和他的亲戚倾家荡产！！！:z.V)~'be9Mg8O5]
作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官[/size][/font][font=宋体][size=4]员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合[/size][/font][font=宋体][size=4]算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十[/size][/font][font=宋体][size=4]年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺[/size][/font][font=宋体][size=4]楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，[/size][/font][/b][font=宋体][size=4][b]楼市的泡沫自然的就会散去！！ V4u3p*VhKn+ted3B
同学的话——
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你终于聪明了一回。可惜！！！[/b][font=宋体][size=3] [/size]
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